Os leilões de imóveis são uma modalidade de entrada no mercado imobiliário cada vez mais popular no Rio de Janeiro. Antes uma escolha predominantemente de investidores, essa opção ganhou novo fôlego após a pandemia e agora atrai também o olhar atento do comprador final em busca de um bom negócio. Mas será que vale a pena? Para responder à pergunta, Rodrigo da Hora, especialista no ramo e responsável por um dos escritórios mais experientes do país, conversou com o DIÁRIO DO PORTO.
Rodrigo da Hora é sócio do escritório de advocacia DHSX e trabalha com a plataforma D3 Arrematações, que divulga oportunidades do universo dos leilões. Atualmente, todos os leilões são realizados de forma on-line, fator que diversificou muito o público interessado e aqueceu o mercado. Para participar, basta realizar um cadastro na plataforma do leiloeiro de escolha.
No Rio, os bairros com mais ofertas em leilão hoje são Copacabana, na Zona Sul, e Barra e Recreio, na Zona Oeste. A maior demanda de compradores continua voltada para a Zona Sul da cidade.
Da análise dos editais até a entrega das chaves, o advogado, que soma cerca de 750 arrematações de imóveis, auxilia os interessados a entender as nuances deste mercado em ascensão. Nesta entrevista, apresentamos detalhes e caminhos dos leilões imobiliários para te ajudar a tomar uma decisão informada.
DIÁRIO DO PORTO: Adquirir imóveis em leilão sempre vale a pena?
RODRIGO DA HORA: Sempre, desde que você esteja assessorado por um profissional da área. No leilão, você tem a oportunidade de ganhar muito dinheiro, por dar condições de pagar metade do valor de uma avaliação, mas é preciso ficar muito atento aos editais. A análise antes do leilão é imprescindível para que você possa participar.
DP: Quais são os riscos mais frequentes de comprar em leilão?
RH: Há o risco de que o valor pelo qual o imóvel foi arrematado no leilão não seja o suficiente para quitar débitos como condomínio, IPTU e taxa de incêndio atrasados. Nesse caso, o arrematante pode se tornar responsável por quitar as dívidas. Outro risco é adquirir um imóvel que esteja financiado com algum banco através de uma alienação fiduciária. Temos que buscar entender se o preço que foi pago pelo imóvel é suficiente para quitar aquelas dívidas do imóvel e o financiamento, porque eventual resíduo pode recair sobre a pessoa do arrematante. Um terceiro risco envolve pegar um imóvel muito embaraçado, que tenha inúmeros processos de outras comarcas, penhoras fora do estado do Rio de Janeiro. Isso pode impactar no tempo que se leva para regularizar o imóvel.
DP: Quanto tempo, em média, demora para uma pessoa arrematar um imóvel e tomar posse, com escritura definitiva?
RH: Em casos tranquilos, de 90 a 180 dias. Essa é uma média do meu escritório para casos em que não detectamos algum tipo de problema. Casos complicados podem variar de 12 a 24 meses.
DP: Quais são as despesas que a pessoa precisa colocar na conta antes de tentar arrematar um imóvel?
RH: Geralmente, nas vendas de imóveis através de leilão judicial, a despesa só pode recair sobre o arrematante a partir da data do leilão. Se arrematamos um imóvel que tem alguma controvérsia que não foi resolvida, isto pode impactar no tempo de transferência da propriedade para o nome dele. Se superar de seis a oito meses, ele pode ser responsabilizado e pagar oito cotas de condomínio, então isso entra como custo do arrematante, também na parte de IPTU. Fazemos essa análise para que ele possa botar isso na conta. Tentamos passar toda essa previsibilidade de custos para que o cliente possa participar do leilão.
Outro custo que ele deve levar em conta é entender se aquele imóvel é foreiro à União. Nesse caso, além do ITBI, que é o custo de transferência da propriedade daquele imóvel para o nome dele, o arrematante também vai ter o laudêmio. Ele também terá o custo da comissão do leiloeiro, de 5%, e da carta de arrematação. E ainda custas processuais, que giram em torno de R$ 800.
Em contrapartida, no leilão não há custo de certidões e escrituras públicas para registrar o imóvel. Todos os custos de impostos, seja de ITBI, laudêmio ou registro da carta de arrematação, vão incidir sobre o valor da arrematação. Isso é uma economia imensa, que não ocorre no mercado tradicional, no qual os custos recaem sobre o valor da avaliação da prefeitura.
DP: Vale a pena arrematar imóveis no Centro do Rio neste momento em que estão muito desvalorizados?
RH: Vale. Grandes incorporadoras, como a Cury, estão investindo no Centro e apostando na transformação da região, que será uma zona mista. Há o projeto Reviver, que está impactando bastante na procura. Nos leilões, os imóveis têm saído com um preço muito bom. As pessoas ainda não se atentaram a esta transformação que está acontecendo no Centro, mas eu tenho alguns clientes que já perceberam e estão olhando para o futuro.
DP: Para comprar em leilão e revender, é melhor imóvel comercial ou residencial?
RH: Depende. O segredo para se vender um imóvel está na compra. Seja residencial ou comercial, o lucro da operação está no momento em que você arremata. Se há a oportunidade de arrematar um imóvel por 50% do preço, certamente você vai ter facilidade de vender, porque pode trabalhar com preços de venda inferiores ao mercado. O lucro depende da compra, e o arrematante deve sempre levar em conta os custos extras, como eventuais reformas. Mas, no mercado, os imóveis mais procurados hoje são os residenciais.
DP: Em um leilão, o interessado no imóvel geralmente não pode visitá-lo. As pessoas compram caixinhas de surpresa? Isso não é muito perigoso?
RH: No leilão, temos um laudo de avaliação, que é geralmente elaborado por um oficial de justiça avaliador. Fazemos um estudo de viabilidade daquele imóvel olhando para o laudo de avaliação: se for um laudo de avaliação direto, isso quer dizer que o oficial de justiça avaliador conseguiu entrar no imóvel. Então, a análise que ele faz é de acordo com as características reais daquele bem – se está em regular, péssimo ou excelente estado de conservação – o que dá uma base para participar do leilão.
A nossa preocupação é quando o laudo de avaliação é indireto, ou seja, o imóvel está fechado. A análise é de acordo com o metro quadrado da região. Nessa modalidade, as avaliações já estão abaixo do mercado, porque ele já considera um deságio pelo avaliador não ter entrado no imóvel. Nós verificamos a situação e alertamos previamente ao arrematante para que ele leve em conta o custo da operação quando não temos certeza do interior de um imóvel. Não chega a ser uma surpresa, porque hoje a obra é inevitável, seja na avaliação direta ou indireta. O fator obra é muito importante para que o arrematante tenha sucesso na liquidez do imóvel.
DP: Como é a remuneração de seu escritório quando assessora alguém em leilão?
RH: No escritório, cobramos um percentual de 6% do valor da arrematação para fazer toda a legalização do imóvel. Isto envolve a parte judicial, administrativa, a desocupação – realizamos todo o trabalho, até a entrega das chaves.