Uma decisão apertada e histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) promete mudar radicalmente a rotina de milhares de edifícios no Rio de Janeiro e em todo o país. Em julgamento finalizado nesta quinta-feira (7), a Segunda Seção da Corte definiu, por 5 votos a 4, que a locação de curta temporada por meio de plataformas como o Airbnb só é permitida se houver autorização expressa de, no mínimo, dois terços dos moradores em assembleia. Ou seja: não basta o condomínio se calar sobre o tema. É necessário que ele autorize esse tipo de locação, ou ela não será permitida.
A medida unifica o entendimento do tribunal sobre um dos temas que mais geram atritos entre vizinhos, especialmente em cidades turísticas onde a locação por aplicativos se tornou uma fonte de renda essencial para proprietários. Na prática, o STJ entendeu que a alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a finalidade residencial do condomínio.
O voto decisivo: sossego e segurança em primeiro lugar
O caso que serviu de base para a decisão envolveu uma proprietária de Minas Gerais. Ela recorreu à Justiça para garantir o direito de alugar o apartamento da família via Airbnb após o síndico proibir a prática, alegando que não havia autorização na convenção do prédio.
A ministra relatora do caso no STJ, Nancy Andrighi, conduziu o voto vencedor. Ela defendeu de forma contundente que a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia afeta diretamente o bem-estar dos moradores fixos. Em seu voto, a magistrada destacou os frequentes relatos de problemas com barulho, festas e a circulação constante de pessoas estranhas pelos corredores e áreas comuns.
Andrighi classificou esse modelo de aluguel como um “contrato atípico”, argumentando que ele não se encaixa nas regras tradicionais da locação residencial (Lei do Inquilinato), nem na hotelaria clássica.
“O aplicativo não muda a lei”, afirma relatora
Para embasar a necessidade de um quórum altíssimo (66% de aprovação) para liberar o Airbnb, a ministra recorreu ao artigo 1.351 do Código Civil, que obriga os condôminos a respeitarem a destinação original do empreendimento.
Durante a leitura do seu voto, Nancy Andrighi cravou que a modernidade da plataforma não altera a essência jurídica da transação. “O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados”, explicou a ministra.
Confira a íntegra do julgamento:
A divergência e a defesa inusitada do Airbnb
A votação foi dividida e reflete a complexidade do tema na sociedade atual. O ex-ministro da Justiça, José Eduardo Cardozo, realizou a sustentação oral representando o Airbnb. Ele argumentou que o aplicativo atua apenas como um intermediador moderno e não altera as leis vigentes.
Em uma analogia inusitada para defender a empresa, Cardozo comparou o aluguel de imóveis aos aplicativos de relacionamento: “As relações amorosas são as mesmas, mas a maneira com que se aproximaram, se conheceram, são outras”. Segundo a defesa, restringir a locação viola o direito constitucional de propriedade.
Dentro da Corte, a tese favorável aos proprietários foi liderada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que abriu a divergência. Para ele, o uso do Airbnb não transforma automaticamente o apartamento em um negócio comercial, já que não são oferecidos serviços típicos de hotel (como recepção e limpeza diária). “A restrição à locação por temporada deve estar prevista expressamente na convenção condominial”, argumentou Ferreira, sendo acompanhado por outros três ministros. No entanto, a tese foi derrotada por um voto de diferença.
O que acontece agora?
Com o recurso negado, a proprietária mineira fica impedida de alugar o imóvel pelo aplicativo. A decisão cria um precedente fortíssimo (jurisprudência) que passa a balizar juízes de todo o Brasil em casos semelhantes.
Em nota oficial, o Airbnb minimizou o impacto imediato, classificando o caso decidido no STJ como “pontual”. A gigante da tecnologia declarou que “tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”.