Porto Maravilha em crise: o futuro nas mãos da Caixa

Falta de verba em fundo imobiliário da Caixa deixa o Porto Maravilha em crise e ameaça o maior projeto de parceria público-privada do país. Banco alega não ter recursos para repassar os R$ 420 milhões necessários para que a concessionária Porto Novo realize obras e manutenção da região.

Porto Maravilha em crise: edifícios de lajes corporativas no Porto Maravilha
Falta de verba abre crise no Porto Maravilha e desafia investidores (Fotos Aziz Filho)

O Porto Maravilha passa pela crise mais ameaçadora desde os preparativos para a Olimpíada de 2016, quando surgiu como uma das regiões mais promissoras do mundo para investimentos imobiliários. Caso a Caixa confirme, no próximo dia 15, que não cumprirá o compromisso de aportar os R$ 420 milhões para obras de manutenção anual da região, serviços públicos como iluminação e coleta  de lixo passarão para a Prefeitura, quebrando o alicerce da Parceria Público Privada que atraiu esperança e investimentos bilionários para a região central do Rio, ponto estratégico de ligação com a Zona Norte e a Baía de Guanabara. O Porto Maravilha em crise é um desafio para a cidade. 

Com 5 milhões de metros quadrados e todos os modais de transportes, o Porto Maravilha é a mais robusta parceria entre o poder público e a iniciativa privada do país. A administração da área ficou a cargo da concessionária Porto Novo, formada por Odebrecht Infraestrutura (37,5%), OAS (37,5%) e Carioca Engenharia (25%). A Porto Novo é contratada pela Cdurp (Companhia de Desenvolvimento Urbano do Porto), da Prefeitura, e remunerada com dinheiro do Fundo Imobiliário Porto Maravilha, da Caixa. O banco alega não ter recursos para cumprir a obrigação. É a terceira vez que isso acontece.

No dia 11 do mês passado, a Caixa enviou um ofício à Cdurp comunicando a falta de recursos do fundo, a partir deste mês de junho, para realizar os pagamentos dos Certificados de Potencial de Adicional de Construção (Cepacs) adquiridos em 2011. Esses títulos, que desde então estão nas mãos da Caixa, dão direito a construir prédios mais altos do que o limite da região. A Caixa é uma espécie de proprietária do ar do Porto Maravilha. 

Porto Maravilha em crise: teleférico do morro da Providência
A desativação do teleférico frustrou o Morro da Providência (Divulgação Prefeitura)

Títulos encalharam com a crise

O banco adquiriu 6,4 milhões de Cepacs por R$ 3,5 bilhões, com recursos do FGTS, e criou o fundo imobiliário para revendê-los por R$ 10 bilhões. Os recursos seriam destinados a obras e manutenção do Porto Maravilha até 2026, além de remunerar, com lucro, o fundo investidor. Só que, com a crise, as Cepacs encalharam. Dos 6,4 milhões de títulos, só 574,8 mil foram vendidos, menos de 9%. Em 2015, o socorro veio de um repasse de R$ 1,5 bilhão do FGTS.

O encalhe deixou a Caixa em uma encruzilhada. Se reduzir demais o preço para vender os Cepacs em valores do Brasil real, como faz o cidadão comum que precisa vender um imóvel nessa crise, o fundo terá de contabilizar o prejuízo, como é inerente às operações de risco. Se não baixar o preço, não vende, congelando o ambicioso plano de crescimento da região. Neste caso, o prejuízo poderá ser ainda maior não só para a Caixa, mas principalmente para o Rio de Janeiro, que perde a chance de criar milhares de empregos com o Porto Maravilha em crise, deixando de irradiar confiança por todo o Centro e bairros vizinhos.

Ainda faltam 14% das obras previstas: mais R$ 5 bi até 2026

Oitenta e seis por cento das obras de transformação da área já foram concluídas com investimentos de R$ 5 bilhões, entre elas o Boulevard Olímpico (Orla Conde), o Museu do Amanhã, a derrubada da Perimetral e a construção do maior túnel urbano do país, o Marcello Alencar. Há mais R$ 5 bilhões previstos em obras e serviços públicos até 2026. Ao comprar os títulos em 2011, o fundo imobiliário da Caixa se comprometeu a repassar todo o valor em 15 anos e  chegou a usar R$ 3,5 bilhões do FGTS, que teria um lucro bilionário se a crise dos governos Dilma Rousseff e Michel Temer não tivesse abatido o mercado imobiliário em pleno voo.

Porto Maravilha em crise: Orla Conde passa sob ponte de ilha da Marinha
Orla Conde, no Porto Maravilha: investimentos altos em revitalização

Poucas grandes empresas embarcaram no projeto do Porto, com investimentos imobiliários vultosos ou a transferência de suas atividades para a região. É o caso da americana Tishman Speyer, que construiu os sofisticados Aqwa Corporate, onde está a Fábrica de Startups, e o Port Corporate, comprado recentemente pela Bradesco Seguros. A Odebrecht ergueu o conjunto Porto Atlântico e o edifício Novo Cais. A L’Oréal, a Granado e o grupo investidor do AquaRio são outros exemplos de peso.

A Caixa deveria ser a maior interessada na ocupação e chegou a negociar a transferência de sua sede regional, hoje no Largo da Carioca, para um dos prédios super modernos de lajes corporativas do Porto Maravilha, mas não a efetivou, o que ampliou a sensação de abandono do projeto urbano.  A taxa de vacância dessas lajes no Porto Maravilha em crise ultrapassa 80%.

Especulação imobiliária

O que era para ser um eldorado de empregos e valorizações acabou se tornando, em muitos casos, tormento para os moradores. A especulação encareceu os imóveis e fechou  lojas, inclusive o único supermercado popular do Santo Cristo, um Mundial. Projetos habitacionais não saíram do papel. A integração do Morro da Providência com a região reurbanizada acabou frustrada, com a desativação do teleférico novinho em folha, um prejuízo incalculável.

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A segurança tampouco melhorou, nem mesmo com a presença do general interventor no Palácio Duque de Caxias, sede do Comando Militar do Leste. A Secretaria de Segurança Pública também fica na região, mas de pouco adianta. Tudo isso desestimula a procura pelos imóveis da região, ainda mais com a Cepac a preços olímpicos.

Prefeitura quer que Caixa volte atrás

A Prefeitura também deixou de cumprir um compromisso, firmado ainda na gestão de Eduardo Paes, de adquirir R$ 280 milhões em Cepacs. O prefeito Marcelo Crivella manifestou-se recentemente, afirmando esperar que a Caixa volte atrás e retome o investimento. Caso isso não aconteça, órgãos municipais como Comlurb, CET-Rio e Rioluz terão que reassumir a manutenção do espaço, agora por tempo indeterminado, em substituição à Porto Novo.

Presidente da CDURP (Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro), Antônio Carlos Mendes Barbosa já começou a alertar os investidores de que a Caixa sequer dá uma previsão de quando os repasses seriam retomados. Já a Caixa alega que está tentando valorizar a carteira de investimentos, mas que tem a prerrogativa contratual de decretar falta de liquidez do fundo.

Procurada pelo DIÁRIO DO PORTO nesta quinta-feira (7),a Caixa  diz que a atribuição de realizar obras de infraestrutura e gestão de serviços da região é da CDURP, que delegou a atribuição à Parceria Público Privada – PPP  com a Concessionária Porto Novo, do qual a Caixa ou  qualquer dos fundos de investimento administrados por esta fazem parte. Diz ainda que continua negociando com a CDURP e com a Prefeitura no sentido de “assegurar a continuidade do desenvolvimento da Área e a valorização dos ativos que compõe sua carteira de investimentos”.

De julho a novembro do ano passado, a prefeitura assumiu a gestão da área pela primeira vez, aportando R$ 198 milhões na Cdurp. O dinheiro foi usado para capitalizar o fundo até este mês. A dívida da Prefeitura com a Porto Novo chega a R$ 40 milhões. O atraso nas obras inviabiliza empreendimentos importantes para estimular a venda das Cepacs, como a revitalização da Avenida Francisco Bicalho, onde podem ser construídos os prédios mais altos, de até 50 andares. Até o grupo de Donald Trump cogitou de construir arranha-céus por ali, mas o que se vê ainda são barracões caindo aos pedaços como nos tempos pré-olímpicos.

Veja na íntegra o posicionamento oficial da Caixa

‘No que tange a realização das obras de infraestrutura e gestão de serviços da região do Porto, inicialmente cabe esclarecer que a responsabilidade pela Área de Especial Interesse Urbanístico da região do Porto – AEIU, criada pela Lei Complementar Municipal nº 101/2009, foi atribuída a CDURP – Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro, sociedade de economia mista controlada pelo Município do Rio de Janeiro, através da Lei Complementar Municipal nº 102/2009, a qual fora regulamentada pelo Decreto Municipal de nº 32576/2010, segundo o qual compete a CDURP a gestão de serviços de interesse local e serviços públicos de competência municipal a serem prestados nos limites da AEIU.

O referido Decreto Municipal permite, em seu artigo 3º, que a CDURP delegue a operação dos serviços descritos naquele a terceiros, o que foi realizado mediante a celebração de contrato de Parceria Público Privada – PPP entre a CDURP e a Concessionária Porto Novo, não integrando a CAIXA, ou qualquer dos fundos de investimento administrados por esta, a referida relação contratual, de sorte que o desenvolvimento do projeto compete apenas àquelas partes.

Neste sentido, importa ressaltar que a participação do FIIPM, fundo de investimento administrado pela CAIXA, cinge-se aos termos do Edital de Leilão de CEPACS lançado através da Oferta Pública CVM/SER/SEC/2011/008, de 20 de maio de 2011, com os quais o FIIPM encontra-se integralmente adimplente, inclusive nos aspectos pecuniários.

Esclarecemos, ademais,  que a CAIXA, por meio de uma equipe de executivos integralmente dedicados ao Porto Maravilha, permanece interagindo, por meio de agendas periódicas, com todas os agentes relacionados ao projeto, principalmente a Companhia de Desenvolvimento da Região do Porto do Rio de Janeiro – CDURP e o Município do Rio de Janeiro, com a finalidade precípua de assegurar a continuidade do desenvolvimento da Área e a valorização dos ativos que compõe sua carteira de investimentos.

Deve se ressaltar, por fim, que a decretação de iliquidez trata-se de uma prerrogativa contratual, oriunda de direito outorgado desde o edital de oferta de CEPACs, de sorte que seu exercício, pelo FII PM constitui um ato de diligência e preservação de suas prerrogativas”.

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