O futuro do Porto depende de residências e ordem nas ruas, diz Cláudio Castro

Diretor da maior imobiliária do Centro do Rio aponta os melhores e piores lugares de Gamboa, Saúde e Santo Cristo para investimentos

Cláudio Castro, diretor da Sérgio Castro Imóveis
Cláudio Castro: “O que precisa é limpeza, iluminação e ordem pública”

Ele começou a trabalhar na empresa da família aos 17 anos. Treze anos depois, quando o pai  aposentou-se, o jovem advogado assumiu uma das maiores imobiliárias do país, a Sérgio Castro Imóveis. É a maior empresa especializada em imóveis comerciais, industriais e corporativos no Rio de Janeiro. Aos 39, o diretor Cláudio Castro orgulha-se de um histórico de pioneirismos. Um deles foi trabalhar ativamente a área do Porto Maravilha desde 2008. Foi quando instalou uma filial na Rua Sacadura Cabral 301. O “sobrado que vende sobrados” fica em uma construção charmosa de 1899.

Com opiniões fortes sobre o que vê de bom e de ruim nos bairros da região portuária, Cláudio Castro mostra, nesta entrevista ao DIÁRIO DO PORTO, que conhece como ninguém o mercado imobiliário da Saúde, da Gamboa e do Santo Cristo. Ele diz que as gigantes Tishman Speyer e Odebrecht foram apressadas em construir complexos comerciais e aconselha o investidor a retrofitar prédios antigos. Cobra da Prefeitura mais ordem em ruas como a do Livramento e a Barão de São Félix. Ele também defende o imposto progressivo sobre terrenos ociosos e conclui que o desenvolvimento do Porto depende de projetos habitacionais. É um depoimento para o investidor ler e guardar.

 

DIÁRIO DO PORTO: Você acredita no mercado imobiliário do Porto Maravilha?

Prédios na Orla Conde
Prédios na Orla Conde (Marcos André Pinto)

Cláudio Castro: Sim. Quando você olha para o Porto do Rio e seu desenvolvimento imobiliário, você encara dois fenômenos. Primeiro, os novos e incríveis empreendimentos que vão surgir. Alguns grandões já surgiram, mas há espaço para fazer muitos outros. O outro fenômeno é o do retrofit de poucos prédios antigos que existem e têm altura suficiente para se tornar um espaço com boa ambiência. Retrofit é o conserto, o desenvolvimento imobiliário do prédio que já está construído. Descasca ele inteiro e se aproveita só a estrutura. Têm alguns prédios que se prestam a fazer retrofit no Porto, especialmente entre a Praça Mauá e a Rua Barão de Tefé ou mesmo a rua seguinte, a Souza e Silva.

Na questão dos prédios incríveis que já surgiram e que vão surgir, hoje há um problema. Você tem que comprar o terreno do proprietário e tem que pagar os Cepacs (Certificados do Potencial Adicional de Construção) para a Caixa Econômica Federal. Se você compra um prédio que já existe, não tem que pagar nada à Caixa. Apenas reforma o prédio e vende. Não serão empreendimentos com a mesma metragem quadrada e tão grandes, mas são os empreendimentos de entrada. As empresas de médio e grande portes podem começar assim. Vai terminar mais rápido e não vai ter tanto custo.

 

DIÁRIO: Há muitos prédios nessas condições, com facilidade para articular a venda e a reforma?

Castro: Tem mais de dez.

 

DIÁRIO: Você inclui a Rodrigues Alves?

Castro: Não, ali só tem o prédio da Xerox que é retrofitável. Para retrofitar, tem que ter altura suficiente para fazer um empreendimento que tenha ambiência, vista. Não adianta pensar em transformar os prédios pequenos em edifício residencial ou comercial de grande escala. A Rua Sacadura Cabral tem uma limitação de altura. Primeiro, você não pode demolir os prédios tombados. Mesmo que possa fazer isso com alguns que não são tombados, não pode subir muito. A Sacadura pode subir menos de quatro andares. Não é alternativa para fazer prédios grandes, exceto os que já existem e podem ser retrofitados.

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DIÁRIO: Nós estamos falando apenas do bairro da Saúde, certo? 

Praça da Harmonia (foto Marcos Barros Pinto)
Praça da Harmonia (foto Marcos André Pinto)

Castro: Saúde e parte da Gamboa. Face às dificuldades da economia no Rio de Janeiro, o mais lógico é que surjam os principais empreendimentos entre a Praça Mauá e a Praça da Harmonia. Depois da Praça da Harmonia, você não está conseguindo viabilidade. Os empreendimentos que foram feitos não conseguiram ser ocupados. Como é que você vai convencer a pessoa a comprar, se o prédio da frente, que está pronto, não está ocupado? Você diz o quê?

Você pode oferecer um preço muito em conta para uma residência perto do centro para alguém que more muito longe. Essas pessoas podem se interessar em morar nessa região que ainda não foi toda ocupada, mas, como elas vão ter à mão exemplos de lugares que não foram ocupados, hotéis que abriram e fecharam, fica difícil. Isso comprova que a região ainda não tem tanta vida. Por outro lado, entre o Aquário e a Praça Mauá, você já tem muita vida, tem a infraestrutura de uma cidade onde pessoas já moram. Tem edifícios mais antigos, com vida.

 

DIÁRIO: Isso inclui a Rua Pedro Ernesto?

Castro: Inclui. A Pedro Ernesto é ótima, está perto da Praça da Harmonia. Do batalhão da Praça da Harmonia até a Praça Mauá é o foco que a gente é capaz de apresentar vantagens suficientes para a pessoa comprar. É um lugar perto, já está pronto, tem empresas como a Granado e a L’Oréal que já estão ali. Tem vida noturna, como o Trapiche Gamboa, aqueles bares, boates. Tem vida diurna e tem também o fato de a Cdurp ter feito muito. A Sacadura é uma rua novinha. Em frente à Cdurp, por exemplo, é um lugar normal. Você está no Gracioso e se sente como em qualquer outro lugar da cidade, normal. No Gracioso você não se sente como no Santo Cristo, estranho, isolado. Tem um cliente meu que diz se sentir à noite no seriado The Walking Dead, no Santo Cristo. Você não se sente assim entre a Praça da Harmonia e a Praça Mauá.

Isso não significa que não tenha problemas. Por exemplo, a população de rua na altura da Rua do Livramento se tornou um câncer no meio do projeto do Porto. Você tem aqueles zumbis, cracudos que ficam ali. Alguém tem que pensar em como resolver o lixo que se tornou a Rua do Livramento, que está parecendo aqueles canteiros de obras da Avenida Brasil, repleta de zumbis e pessoas visivelmente entregues às drogas e a tudo que tem de pior. Então você tem aquele câncer ali na Rua do Livramento. 

 

DIÁRIO: As grandes empresas erraram ao construir empreendimentos como o Aqwa Corporate e o Porto Atlântico perto do Morro da Providência?

Porto Atlântico
Porto Atlântico

Castro: Acho que eles se adiantaram. Estão anos à frente. Deveriam ter focado ali nas imediações da Barão de Tefé e da Praça da Harmonia. Você tem espaço para fazer empreendimentos bacanas. A Tishman Speyer comprou muitos terrenos na Venezuela, outros players também, e talvez não tenham deixado tanto espaço disponível. Mas eu não compraria um imóvel no Porto Atlântico. Acho que é coisa para daqui a alguns anos. Outro empreendimento da Odebrecht que seria um hotel de bandeira estrangeira (Holyday Inn) está fechado até hoje. Não parece a melhor escolha. Enquanto isso, tudo o que está sendo feito entre a Praça da Harmonia e a Avenida Rio Branco está dando certo. O Vista Guanabara já alugou não sei quantos metros quadrados, e tem procura. A gente aqui atende cliente para o Vista toda hora. Não atendemos para o Porto Atlântico toda hora. Faz uma diferença grande. Já vendemos mais de 130 sobrados entre a Praça da Harmonia e a Praça Mauá para investidores em três anos. Não estou falando em vender um apartamento para entrar e morar. Estou falando de sobrados caindo aos pedaços que a pessoa compra e arruma. Tem que gostar e acreditar no projeto do Porto.

 

DIÁRIO: O Morro da Conceição chegou a despontar como um lugar muito charmoso, valorizado, mas depois essa imagem se enfraqueceu. O que aconteceu?

Castro: A crise afetou os comerciantes. Eu gosto muito do Morro da Conceição. A Sérgio Castro é a única imobiliária que tem uma sede dentro do Porto Maravilha, na Rua Sacadura Cabral 301. A partir dali, a gente estudou todas as ruas. Tenho relatórios de quem é o dono de cada prédio, de cada sobrado, que tamanho tem.

Você tem um primeiro problema no Morro da Conceição. Muitos imóveis pertencem a ordens religiosas, que, todos sabemos, meio que negligenciam o cuidado com os imóveis. Ao mesmo tempo, por questões estatutárias e contratuais, acabam não conseguindo vender os imóveis nunca. Ficam aquelas coisas lá, caindo aos pedaços, ocupadas de maneira que não é o ideal.

Conheço aquilo tudo como a palma da minha mão. Travessa do Sereno, Rua Mato Grosso, Travessa Mato Grosso, Largo de São Francisco da Prainha. Todos esses locais têm um percentual importante de imóveis que pertencem às ordens religiosas. Elas negligenciaram esses imóveis durante tanto tempo que hoje você lida com imóveis invadidos, imóveis que estão quase desabando. Isso se colocou no caminho do desenvolvimento do Morro da Conceição. Porém, esse desenvolvimento é possível, e você vai ver belas residências de classe média na Ladeira do Jogo do Bola, nas imediações do quartel, na própria Pedra do Sal, na Ladeira João Homem, na Travessa Mato Grosso, na Rua Mato Grosso.

 

DIÁRIO: Você compraria um imóvel no Morro da Conceição?

Castro: Eu compraria um imóvel lá. Não só compraria, como tenho imóvel la. Tenho três imóveis na Travessa do Sereno.

 

DIÁRIO: O que atrapalha então é essa questão da Igreja Católica?

Castro: Não é Igreja em si, a Mitra. As ordens da Igreja é que têm muitos imóveis lá. Acho que é a Ordem de São Francisco. Você tem muitos imóveis que pertencem à Ordem de São Francisco e outras ordens religiosas, não à própria Igreja, que foram negligenciadas durante muito tempo e estão invadidos ou em muito mau estado. Esses imóveis causam má impressão, trazem maus elementos quando são invadidos, prejudicam o desenvolvimento do local.

 

DIÁRIO: Mas também há uma circulação de tráfico por ali, não tem?

Castro: Claro. Nos imóveis invadidos, o cara abre, faz uma boca de fumo lá dentro, ninguém toma providência. Mas é uma circulação de tráfico vagabundo, não é um tráfico … mas boca de fumo eu já vi.

 

DIÁRIO: Você vê solução para o Morro da Conceição?

Castro: Claro que vejo. A solução que vai acontecer é a que já está em andamento para a Rua da Carioca. Uma grande organização foi lá e comprou o pacote de imóveis da Igreja todo. Uma ordem da Igreja Católica vendeu todos os imóveis para um fundo imobiliário gerido pelo Banco Opportunity. A operação foi atrapalhada pelo prefeito Eduardo Paes na ocasião, que ficou compadecido dos comerciantes. ‘Ai, o banco vai entrar e vai aumentar os aluguéis para preços de mercado.’ Aí fez uma desapropriação dos imóveis, que não foi concluída e está pesando até 2019, quando vai expirar o decreto de desapropriação da Prefeitura, que não vai pagar e vai ficar liberado. Claro que a Prefeitura não vai pagar. O que vai acontecer no Morro da Conceição vai ser isso.

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DIÁRIO: Em relação ao VLT, muitos moradores reclamam que ficaram sem mobilidade porque os ônibus e vans saíram, e comerciantes têm problemas porque os carros não podem parar sobre os trilhos para entregar mercadorias. Como você avalia o processo do VLT em relação à valorização da região?

VLT na Praça Mauá
O VLT na praça Mauá, coração do Porto (A. Filho)

Castro: O VLT só trouxe valorização para a região. É lógico que você está colocando um antigo Rio para opinar sobre o novo Rio. As pessoas antigas, os comerciantes antigos. O comércio que existia lá é muito amador. Nesse tipo de comércio, quando um cliente vai embora, faz falta. E o cliente que vem pelo VLT já não quer comer em um bar com aparência de alguns que existiam no local.

 

DIÁRIO: É a gentrificação?

Castro: É a gentrificação, não tem jeito. O desenvolvimento vai gerar consumidores que não vão querer comprar um quilo de arroz em um estabelecimento que tem um gato dormindo em cima do balcão, como é típico da região. A mudança vai chegar para todo mundo. O morador vai reclamar hoje, mas vai dar graças a Deus depois. O comerciante antigo tem que se modernizar ou, efetivamente, se aposentar.

Por exemplo, na Rua da Carioca tinha uma casa imensa e muito famosa de vender guarda-chuva. Sobreviveu porque os imóveis eram de uma ordem religiosa e tinham aluguéis irrisórios. Quando aquele lado que foi vendido for todo arrumado, todo mundo restaurando, se os aluguéis caminharem para os preços de mercado, como os da Sete de Setembro, ninguém vai poder ter uma loja de 500 metros quadrados para vender guarda-chuva. Se for para vender guarda-chuva caro, o Centro não é o melhor lugar, tem que ir para Ipanema ou Leblon, em uma lojinha de 25 metros quadrados. Estou dando como exemplo.

As reclamações são de pessoas que não vão ser os comerciantes que vão funcionar. Eu soube que a Prefeitura tinha um programa de profissionalizar comércio antigo, como chapelaria. Tem uma loja muito antiga que vende só recipiente de vidro, na área do Porto, ampola, cúpula de vidro, pote de farmácia, que entrou nesse programa. Quem se atualizar vai para a frente, quem não se atualizar não vai.

 

DIÁRIO: Ainda sobre a Saúde e parte da Gamboa, os preços ainda não estão altos demais para atrair interessados? O Centro está esvaziado, tem preços muito convidativos e mais facilidade de acesso, com metrô.

Cláudio Castro, da Sérgio Castro Imóveis
Castro: “O metro quadrado da Cepac é muito caro” (foto A.Filho)

Castro: Mas as grandes empresas não têm muito onde se encaixar no Centro. Existe um movimento na Saúde, que já é realidade, de desfragmentação da propriedade. No centrão mesmo, como a Rua da Assembleia, um prédio de 20 andares é dividido em 500 donos. Você negocia com muitas pessoas e aluga fragmentado. No Porto, nos prédios bacanas feitos na Saúde, você negocia estilo Estados Unidos. Um edifício, um dono. Você consegue muito fácil instalar uma empresa no Porto, com 10 mil metros quadrados. Tenho prédios para colocar as pessoas com facilidade. No Centro eu já não tenho. A grande empresa que está se instalando no Porto é que vai trazer as pessoas que vão descer para comer, cortar o cabelo, fazer tudo.

 

DIÁRIO: Mas o que você tem a dizer para o pequeno, o profissional liberal, como um dentista, médico, advogado ou contador que quiser montar seu escritório ou consultório? Hoje, no Centro, ele encontra zilhões de salas vazias e baratas, apesar do problema quase generalizado de condomínios altos em função da inadimplência.

Castro: O comércio pequeno tem onde se instalar no Porto, e vale muito a pena, desde que haja pessoas que moram e as que trabalham. Você tem lojas incríveis na Sacadura Cabral, na Venezuela, na Pedro Ernesto. Tem como fazer o pequeno comércio. Os advogados, médicos etc encontram prédios antigos, como Venezuela 131 ou 27, vários prédios, Sacadura Cabral 81. Os prédios grandes não se destinam a eles, são salas de 500 metros ou mais.

O meu contador se instalou na Venezuela 131 há dois anos. Acreditou na área e está lá. O preço é convidativo sim, e ainda tem a vantagem de que a garagem dessa área é um quarto do preço da garagem no centrão. Mas é um prédio antigo. Não tem na Saúde prédio novo que seja de salinhas, só mesmo os prédios antigos.

 

DIÁRIO: Nesse perfil tem o Porto Atlântico, mas é mais longe, no Santo Cristo.

Castro: Mas essas salas vão servir a quem? É o que estou falando. Daqui a alguns anos vai ter alguém lá para ser servido por essas salas. Agora, se você falar em residência, tudo bem. Eu tenho uma demanda grande, mais de mil pessoas querem morar no Porto, mas só querem morar em prédio novo. Só a minha demanda chega a mil. Eu poderia reduzir para 300 que são compradores mesmo …

 

DIÁRIO: Se existe a demanda, por que não existe a oferta? Qual é o problema?

Castro: Eu jogo a pergunta de volta para você. Mas tem a Caixa, com o negócio das Cepacs, que ficou caro. O que as construtoras têm que fazer, na minha opinião, é começar pelos prédios antigos e fazer os retrofits. Aí não tem que pagar nada à Caixa.

 

DIÁRIO: Por que elas não fazem isso?

Castro: Não faço ideia. Isso seria muito bom. Tem prédios bons, com preços baratos, que dá para você retrofitar e vender para o consumidor final. As empresas muito grandes eu entendo que não façam isso, esses negócios são pequenos para elas porque trabalham com escala. Mas os preços não vão ser caros. Vai ter um lançamento agora na Rua das Marrecas, com preço estimado em torno de R$ 14 mil o metro quadrado. Você consegue espelhar isso, fazer um pouco mais barato.

 

DIÁRIO: Qual é o preço médio do metro quadrado na Saúde?

Castro: Na Saúde você não vai ter nada novo à venda. Lá é tudo aluguel. Mas a média de locação em um prédio novo para uma empresa grande está em torno de R$ 80 o metro quadrado. Não é o pedido, é o que está sendo fechado. Para comprar, em torno de R$ 4 mil ou R$ 5 mil o metro quadrado. Os novos vão ser mais do que o dobro. Até porque esses antigos são precários.

 

DIÁRIO: E no Centro? Na Rua da Assembleia, por exemplo?

Castro: Nessa região está mais para R$ 7 mil o metro quadrado.

 

DIÁRIO: Fale um pouco mais sobre a Gamboa.

Castro: Tem o problema do Morro da Providência, mas eu acredito na Gamboa também, não é um lugar ruim. A Rua Pedro Ernesto, por exemplo, é muito boa, sai da Praça da Harmonia. Você tem procura por moradia. Tem na Gamboa o condomínio Moradas da Saúde, que é um case de sucesso. Nasceu como sendo para gente pobre, pobre, pobre, vendiam a R$ 46 mil a unidade, e há mais ou menos três meses vendemos uma lá por R$ 450 mil. São 100 metros quadrados.

Já a Rua Barão de São Félix é feia e esculhambada, a Prefeitura não tem cuidado nenhum com ela. Do outro lado do morro, tem a Rua do Monte, mas é lá em cima, ninguém vai. A principal mesmo é a Rua do Livramento. São as ruas problemáticas. Rua do Livramento é difícil. Sem um investimento real do Estado, ela não acontece. Mas isso é a Rua do Livramento. Se você for pela Sacadura Cabral, nem toma conhecimento disso. E você vai ter um grande foco de desenvolvimento que é o Banco Central, que está dentro da Gamboa, ao lado da Cidade do Samba. A obra está parada, mas em algum momento tenho certeza de que o governo federal não vai deixar daquela maneira.
Temos ao lado um empreendimento gerido por nós, a Rua do Propósito 130. É um prédio vermelho, bonito, com garagem para mais de cem automóveis. Não foi alugado ainda porque depende do empreendimento do Banco Central. É um prédio comercial com foco em uniempresarial. A ideia é alugar ele inteiro para uma empresa só.

 

DIÁRIO: Então essa é a área boa da Gamboa?

Castro: Há duas áreas boas. A da Sacadura Cabral até a Praça da Harmonia e na área em torno do Aquário e do prédio do Banco Central. Agora, de Livramento pra baixo, em direção à Presidente Vargas, depende de o Estado intervir e acabar com os zumbis que ficam na Rua do Livramento.

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DIÁRIO: Você vê, mesmo que no futuro, uma solução futura para que o Morro da Providência seja incluído à cidade formal, urbanizado? Isso não aconteceu com o Rio Cidade, com o teleférico, com o programa Cimento Social nem com a UPP. 

Castro: Eu conheço o Morro da Providência, já estive lá em cima na igrejinha, e acho que a UPP era muito boa e funcionou muito bem. Mas sem dinheiro nada funciona, não é? O principal foi falta de dinheiro. Houve momentos em que eu subi o morro com clientes e mostrei a igreja lá em cima. Era tranquilo. Na época em que eu mais vendi imóveis no trecho da Sacadura Cabral depois da Livramento, eu tinha que provar para os clientes que o morro não era um problema. E não era mesmo. Subi diversas vezes.

Morro da Providência
Providência: “Basta alguém fazer um bom trabalho de novo” (foto Rubem Porto Jr/Riotur)

DIÁRIO: Hoje você sobe?

Castro: Hoje não. Mas isso não tira a minha certeza de que a favela possa ser integrada completamente. Eu andei nesse morro e não tinha nenhum problema. Se eu andei, e isso foi há pouco tempo, eu posso andar de novo. Basta alguém fazer um bom trabalho de novo. O trabalho era muito bom. Aprecio muito o que foi feito pela UPP da Providência. Eu levei clientes meus milionários, estrangeiros, andei com eles lá.

 

DIÁRIO: Paralisar o teleférico foi um baque muito grande para a região?

Castro: Foi muito ruim, muito mesmo. Mas eu estou chovendo no molhado. Faltar dinheiro é ruim para todo mundo. É ruim para mim, para você, para o estado também. O teleférico pode voltar a funcionar, basta ter vontade política.

 

DIÁRIO: Se isso acontecer, é possível pensar em um mercado imobiliário formal nas favelas da região portuária?

Castro: Tem ruas lá no morro que tem prédios com RGI, com escritura, e tem o morro confusão, aquela bagunça que você sabe como é, constroem de qualquer jeito. Mas você tem Rua da América, Rego Barros, Nabuco de Freitas, Rua do Pinto, Ladeira do Barroso, todas essas ruas são dentro ou nas proximidades, todas têm imóvel com escritura, tem mercado imobiliário lá. Eu já vendi muito, mas agora não tenho vendido porque todo mundo tem medo. Isso é falta de vontade política. A Gamboa é viável.

Vender imóveis com vista para o Morro da Conceição é muito bom, só tenho elogios. Nos prédios da rua do Acre, você abre a janela e vê o convento, as casas, é muito bonito, espetacular. Mas o Morro da Providência tem partes que são feias. Por exemplo, o empreendimento no prédio da Rádio Tupi e Jornal do Commércio, o Porto Maravilha Offices. O prédio foi vendido para um grupo paulista, que inteligentemente está segurando. Infelizmente não tem como lançar um empreendimento desses na situação em que está o Morro da Providência. Eles tinham um prédio-garagem nos fundos que tiveram de demolir para os traficantes não usarem.

 

DIÁRIO: Que fim levou o plano da Prefeitura de fazer projetos habitacionais na Rua do Livramento?

Castro: A Prefeitura desapropriou imóveis ali com este objetivo. Eu respeito, sei das necessidades dos projetos habitacionais, mas, se não forem muito bem feitos, isso só vai prejudicar a região. Tem que ser muito bem feito, como aconteceu com o Moradas da Saúde, que ficou espetacular.

 

DIÁRIO: A região da Central do Brasil, que é Centro, também faz parte do Porto Maravilha. Como é o mercado imobiliário nas ruas atrás dos prédios da Central e do Palácio Duque de Caxias?

Árvore cai sobre carros na Rua Marcílio Dias
Árvore cai sobre perto da Central: falta de ordem (foto J.C. Cardoso)

Castro: Eu tenho um cliente chileno que tem um prédio na rua Bento Ribeiro, a que entra no túnel, e esse prédio está alugado para várias lojinhas, que dão uma renda mensal de mais de R$ 40 mil para ele. Tem comércio pra burro ali, muito comércio mesmo. Mas é uma área que precisa de ordem. A Secretaria de Ordem Pública precisa tomar conta daquele lugar. Só precisa de ordem, mais nada.

 

DIÁRIO: E no Santo Cristo, o que tem de bom e de ruim?

Castro: O que tem de bom é a quantidade de terrenos grandes que ainda existem para grandes empreendimentos. Mas, ao mesmo tempo, é longe, muito longe hoje. Sempre que eu vou oferecer imóvel lá, o cliente diz que é muito longe, muito deserto. Agora, a oferta de terrenos grandes é maior do que em outras regiões. Tem menos prédios pequenininhos. A Cidade de Lima, a Equador, a Rodrigues, Alves, a Binário, todas têm terrenos grandes.
Com um pouco de sorte, vários negócios novos e bons podem criar um polo diferente do centro, mas em princípio é longe.

 

DIÁRIO: Mas para quem vai de carro da Zona Sul, é mais fácil e rápido chegar ao Santo Cristo, indo pelo Túnel  Santa Bárbara ou pelo Rebouças, do que ao Centro ou à Saúde …

Castro: É verdade, mas aí entra essa coisa de ser deserto. Eu sinto que, salvo que façam vários empreendimentos residenciais lá, vai ficar para o futuro. Depende de gente morando lá.

 

DIÁRIO: Por que não tem? Por causa da Caixa?

Castro: Isso. É caro. O metro quadrado da Cepac é muito caro. Agora, tem um projeto de uma construtora muito boa, a STX, que está pensando em lançar um empreendimento muito bacana lá, com área de lazer no meio. Tem que ser assim. Para você fazer alguma coisa ali, tem que tem uma arquitetura que chame a atenção.

 

DIÁRIO: Tem que ser condomínios no estilo da Barra da Tijuca?

Castro: Sem dúvida, mas tem que ter uma arquitetura moderna. Para atrair os jovens. Acho que o público que vai morar lá vai ser sempre jovem. A ideia da STX é de fazer apartamentos pequenos.

 

DIÁRIO: Tipo o Cores da Lapa, na Rua do Riachuelo?

Castro: Bem mais sofisticado. Eu acho incrível. Com uns três desses no Santo Cristo, você põe gente lá. E você vende. Tem muita gente que quer morar ali, por ser perto do centro, mas o comercial é muito difícil.

 

DIÁRIO: O que tem de pior no Santo Cristo para o Mercado Imobiliário?

Edifício Novocais
Edifício Novocais, sede da Odebrecht (Divulgação)

Castro: Você tem as ruazinhas no entorno da Fábrica Bhering que não têm limpeza direito. Tem carro estacionado, velho, podre. Precisa de ordem também. Mas, se a ordem não chega nem na Saúde, vai chegar no Santo Cristo? Essa é nossa preocupação. Ali na Rodoviária, o que incomoda é a desordem no trânsito. A Bradesco Seguros está indo ali para o lado, no Port Corporate, e o terreno do Gasômetro é uma oportunidade. O que acontecer no Gasômetro vai levar muita prosperidade para o Santo Cristo. O imóvel está disponível, alguém tem que fazer um negócio. Tem um quarteirão ali perto do Gasômetro que foi adquirido também pela Tishman Speyer (que lançou o Aqwa Corporate e o Port Corporate), que vai aguardar o melhor momento.

 

DIÁRIO: Você acha que a Tishman Speyer vai construir outros empreendimentos, depois da dificuldade para vender os espaços do Aqwa Corporate?

Castro: Eles têm terrenos muito bons, os melhores, com vista para o mar. Esses são os melhores. O Aqwa é longe, e é comercial. Comercial já era. Depende que façam alguns residenciais primeiro. O que eu estou falando é dos residenciais. Não é momento do comercial. Ainda vai ser ótimo, mas primeiro as pessoas precisam morar para depois quererem trabalhar lá. O segredo está no empreendimento residencial, ou essa história vai demorar muito ainda para acontecer.

O problema do Santo Cristo é que é um pouco deserto. Essas ruas, onde os grandes empreendimentos foram lançados, eram industriais. Você ainda tem um monte de terrenos industriais. E não tem ninguém lá. A Rua Pedro Alves, por exemplo, tem muitos galpões. O abandono da Estação Leopoldina, por exemplo, é incrível.

 

DIÁRIO: O que a Prefeitura pode fazer para melhorar isso? Derrubar as paredes e esqueletos para acabar com essa impressão seria uma boa solução?

Castro: A Prefeitura não pode sair derrubando imóveis das pessoas. O que precisa é limpeza, iluminação e ordem pública. A solução dessas regiões meio degradadas é essa, o mesmo para a Rua do Livramento. Não tem nada disso. Na Rua do Livramento, os consumidores de drogas colocam sofás no meio da rua, deitam, as crianças ficam brincando dentro de geladeira velha. Se tivesse ordem pública, não teria o sofá nem a geladeira velha. 

 

DIÁRIO: Por outro lado, com uma cidade tão carente de tudo, como a Prefeitura vai priorizar gastos com iluminação e ordem pública em áreas com tão pouca gente morando?

Castro: Muitos estudos comprovam que um lugar feio e maltratado é onde se reúnem as pessoas que mais estragam, mais fazem ficar feio, sujo e maltratado. Se você colocar um carro novinho em um lugar ermo, não acontece nada com ele durante um mês. Aí você vai lá, quebra a janela do carro e, em três dias, acabou o carro. Tem que ter organização e aparência.

 

DIÁRIO: Qual é o preço médio do metro quadrado no Santo Cristo?

Castro: É difícil calcular, o Santo Cristo não tem prédio. Eu estou tentando vender um prédio de 5 mil metros quadrados, por R$ 5 milhões, há cinco anos, e ainda não consegui. É mil reais o metro quadrado. É um lugar ermo. Ainda que o prédio fosse lindo, iluminado e maravilhoso, o resto todo é uma bagunça.

 

DIÁRIO: A decisão da Caixa de não se transferir para o Aqwa Corporate, da qual ela é sócia, foi um banho de água fria no mercado imobiliário?

Aqwa Corporate Tower
Aqwa Corporate: “Por que a Caixa não se mudou para o que é dela, em vez de pagar aluguel em outro lugar?

Castro: Não achei uma decisão inteligente nem compreensível, dado o fato de que ela é sócia dos empreendimentos. Quando se busca a Caixa para comprar o Cepac, em muitos casos, em vez de dar o dinheiro, o investidor dá parte do prédio. Isso aconteceu com esses prédios grandões. Por que ela não se mudou para o que é dela, em vez de pagar aluguel em outro lugar? Eu achei uma decisão curiosa.

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DIÁRIO: E a torre de lajes corporativas do Porto Atlântico, quem vai ocupar? Há informações sobre as negociações?

Castro: Eu sei que muitas empresas que analisaram sofreram grande resistência dos funcionários. Primeiro, eles não têm onde comer. A empresa diz: eu faço refeitório. Mas as pessoas não querem comer todo dia no mesmo lugar. Se sair à noite, como é que fica? A Escola de Magistratura, que ia para o prédio da Michelin, no Santo Cristo, na Rua Pereira Reis, acabou não indo porque era ermo.

DIÁRIO: Muitas cidades da rota turística internacional usaram o imposto progressivo para evitar especulação e ocupar áreas degradadas. É um imposto que vai crescendo se o proprietário não construir nada no terreno. O imposto progressivo deveria ser adotado no Porto Maravilha, na sua opinião?

Castro: Sim, mas exclusivamente nos casos de terrenos com grande potencial construtivo. Nesses casos, acho justo. No caso de lojas, salas, sobrelojas e apartamentos, sou totalmente contra, pois nestes casos o desenvolvimento imobiliário já ocorreu.

 

DIÁRIO: Você acha que o projeto do Porto pode fracassar ou vai dar certo?

Castro: Apesar dos pessimistas de plantão, o Porto Maravilha começa a responder à melhoria na economia. É necessário tomar algumas atitudes: Primeiro, apoiar os empreendimentos residenciais que estavam licenciados para que aconteçam. Depende da economia. Segundo, comunicar melhor o Porto. Terceiro, assegurar habitação acessível e de interesse social. Quarto, cuidar do espaço público. Não é complicado. Faço minhas as palavras do Washington Fajardo (Presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade e do Conselho Municipal de Proteção do Patrimônio Cultural). Um Rio para todos começa pelo Centro.

 

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