"Camelô que vende produto falso é mais poderoso do que o prefeito?" | Diário do Porto


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“Camelô que vende produto falso é mais poderoso do que o prefeito?”

Dono da Sérgio Castro Imóveis dá aula de mercado imobiliário, diz que nada é tão sustentável como retrofit e critica “flerte” do carioca com a informalidade

17 de março de 2022

Dono da Sérgio Castro Imóveis, Claudio diz que melhor negócio no Centro é imóvel reformado (Fotos Diário do Porto)

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Poucos entendem do mercado imobiliário carioca como Claudio André de Castro. Dono da Sérgio Castro Imóveis, uma das maiores do país, ele acaba de assumir o desafio de alugar andares inteiros do histórico Edifício Francisco Serrador, na Cinelândia, onde Eike Batista  sediou seu império antes de cair nas garras da Lava Jato. Cláudio aponta uma demanda imensa por apartamentos reformados no Centro, que quase não existem. “Nada é mais sustentável do que o retrofit de prédios”, afirma Castro, morador de um prédio tombado em Copacabana. Ele aponta ineficiência do poder público no Centro e em Copacabana, mas também culpa o carioca pela degradação da cidade. “O carioca flerta e passa a mão na cabeça da informalidade.” Dia desses, segundo ele, um cliente estrangeiro teve que pagar R$ 10 a um camelô para o carro passar pela Rua Uruguaiana. “Quem é que manda nessa cidade, o prefeito ou o camelô? Eu às vezes fico em dúvida”, provoca nesta entrevista ao jornalista Aziz Filho. É uma aula sobre o mercado imobiliário no coração da cidade.

DIÁRIO DO PORTO: Então é você que está com a missão de alugar o prédio que foi sede do império do Eike Batista?  

Claudio André de Castro: Exato. Na verdade, o prédio nunca foi da EBX. O Eike era inquilino e pagava R$ 2,3 milhões de aluguel. O prédio foi todo retrofitado entre 2009 e 2010, e a EBX ficou de 2011 a fevereiro de 2014. 

DIÁRIO: Por que um prédio tão imponente ficou quase dez anos sem ocupação? 

Claudio: O dono antigo queria alugar para um inquilino só. São 21 mil metros quadrados. Para você ter uma ideia, sendo a maior consultoria de imóveis do Centro, eu só tenho um inquilino procurando essa metragem hoje. É difícil. O proprietário até 2020 era a Rede Windsor, que comprou em 2003 com planos de fazer um hotel, mas em 2020 vendeu para o grupo Sued, argentino. 

DIÁRIO: Por quanto?

Claudio: Em torno de R$ 130 milhões. O Eike tinha proposto R$ 400 milhões, mas não aceitaram. Aí, depois de passar praticamente 6 anos tentando alugar o imóvel para um inquilino só, a ideia não deu certo e veio a crise, o endividamento, e a Rede Windsor vendeu três imóveis premium: o Serrador, o Meridian e o Bingo Arpoador.

DIÁRIO: E agora o grupo argentino quer alugar lajes inteiras? 

Claudio: Estamos com a instrução de começar a oferecer aluguel de duas lajes no mínimo. Depois, devem liberar para alugar uma. O aluguel não é caro, 55 reais por metro quadrado. Como são 898 metros por andar, vai dar uns 50 mil por mês. São 21 andares. A Águas do Rio acabou de alugar um andar no Lineu de Paula Machado, que tem um pouco menos de mil metros quadrados, por 50 mil, esse é o preço. Se tivessem a opção do Serrador, teriam escolhido. É um patrimônio histórico, isento de IPTU, tem 700 vagas disponíveis na frente, no subsolo, VLT, aeroporto a pé, ônibus, metrô, tudo na porta, além de ser quase Zona Sul, o lugar mais fácil de sair do Centro. Conheço todos os prédios do Rio, até os mais altos, e não existe vista parecida, um U perfeito, começa vendo a Baía de Guanabara, as barcas, o Albamar, o aeroporto, Niterói, Aterro, Praça Paris, Pão de Açúcar, Cristo, Santa Teresa, a área dos prédios da Petrobras, tudo. 

DIÁRIO: A ocupação do Serrador vai ser mais um passo do Centro, além do Reviver Centro, alguns prédios residenciais em construção. Agora vai? 

Claudio: Há uma demanda grande por apartamentos reformados no Centro. A revitalização não precisa vir de empreendimentos novos. Você tem os prédios da Cury, maravilhosos, sendo lançados perto da rodoviária. Agora estão lançando outro em um terreno vendido por nós na Presidente Vargas 1.140, onde era o estacionamento, próximo ao Itamaraty. Há também as opções de comprar apartamentos em mau estado, o retrofit de prédios antigos e os apartamentos reformados em prédios que não foram retrofitados. São quatro opções. Qual tem mais chance de trazer um morador para o centro? Parece que é o prédio novo, mas não necessariamente. Pode ser o retrofit do edifício ou a reforma do apartamento antigo. A gente sempre quer falar de mercado, de construtora, mas as pessoas esquecem que o próprio investidor pequeno que tem dinheiro guardado pode participar do Reviver Centro retrofitando uma unidade.

DIÁRIO: Isso vai ao encontro da tendência mundial de buscar a sustentabilidade. 

Claudio: Nada é mais sustentável do que o retrofit de prédios, usar infraestrutura urbana que já existe em vez de construir outra, prédios que já existem, apartamentos, com muito menos produção industrial ou descarte de material de demolição. O retrofit é totalmente sustentável, embora seja uma caixinha de surpresa. Nem sempre é mais barato do que construir algo novo. As pessoas até procuram pelos novos, mas eles demoram uns três anos para ficar prontos. Temos gente querendo morar no Centro agora, mas os imóveis estão caindo aos pedaços. Há lugares muito procurados, como a Avenida Beira Mar, a Rua Senador Dantas, a Cinelândia. 

Dono da Sérgio Castro Imóveis
Cláudio Castro: aposta na despoluição da Baía de Guanabara

DIÁRIO: São nesses pontos que há mais procura para comprar um apartamento para reformar e vender?

Claudio: São esses três. Cinelândia, Avenida Beira Mar inteira e a região da Rua Senador Dantas, a Francisco Serrador. São ruas que têm imóveis de moradia. O Bairro de Fátima também é muito procurado, mas por pessoas que gostam muito de lá. Na Lapa tem procura, mas a Lapa está mais quebrada, os prédios são maltratados. Na verdade, em toda a área central, às vezes eu levo 100 pessoas para ver um apartamento, mas eles estão quase todos caindo aos pedaços. O problema não são os prédios, as pessoas gostam dos prédios. Tem um edifício maravilhoso, o São Miguel, esquina de Beira Mar com Antônio Carlos. Outro é Santa Branca. Os dois na Beira Mar, com vistas deslumbrantes.

DIÁRIO: Outra vantagem do retrofit é que você já sabe como o prédio é, e muitos têm arquitetura admirável. 

Claudio: Exato, até porque quem quer morar na região Central é de bom nível cultural, valoriza a preservação. Por exemplo, o grupo Walkerville está comprando conosco  o Hotel Aymoré, na Praça da Cruz Vermelha. Excelente prédio, com 50 metros de frente, arquitetura belíssima, de frente para o Inca. Ele faz uma curva pela praça, segue a rua inteira e faz outra curva por trás. Compraram o prédio, um fundo do Canadá, e estão fazendo um retrofit, estilo que se faz no exterior, vão entregar o apartamento pronto e com a cozinha montada, com lava-louça, geladeira, fogão. O cara só precisa levar os móveis. 

DIÁRIO: O lugar mais importante da história do Brasil é a Praça XV. Acaba de ser cenário de um crime bárbaro, um jovem de 27 anos morto por um assaltante. A praça está escura, mal cuidada. Se o poder público iluminar, limpar, dar segurança, o retrofit pode transformar áreas como a Praça XV?

Claudio: Com certeza todas as áreas do Centro atrairiam muito mais gente para morar. Mas na Praça XV não tem edifício para retrofitar. Tem sobrados belíssimos, mas é difícil fazer pequenos apartamentos porque a frente é pequena, uns oito metros com três janelas. Seriam três quartos ruins, e o resto tudo para trás. É difícil. 

DIÁRIO: No centro de uma cidade européia, seriam casas super valorizadas. Você acha caro demais, em uma região tão degradada, comprar um sobrado desses, reformar e fazer uma residência?

Claudio: Em qualquer região em revitalização, investe-se com um pouco de medo. Empresas começam construindo pequenas unidades para que o preço final caiba no bolso da pessoa de nível econômico mais baixo possível para possibilitar a venda em grande quantidade. Por que a Cury não tem apartamento de 3 ou 4 quartos perto da rodoviária? Não é por não ter demanda, é o medo de quem está começando em uma região. Multiplicar 8,5 mil reais o metro por 30 metros pode ser que muita gente compre. Ah, vamos também fazer um dois quartos compactos com 50 metros. Agora, fazer 70  metros vezes 8,5 mil começa a complicar. Juntar umas pessoas para comprar alguns sobrados juntos e retrofitar é possível na Praça XV e outras regiões históricas. A Praça XV é um lugar desejável, boêmio, pequeno, qualquer revitalização feita ali vai brilhar. Tem a praça, o Arco do Teles e a Rua do mercado, depois a Rua do Ouvidor, a Rosário e acabou, o resto é público, são os museus. A Primeiro de Março talvez seja um pouco barulhenta, mas hoje você tem remédios arquitetônicos para isso. Ninguém está pensando nisso, eu acho que nem é tão caro. Você compra prédios fantásticos, o problema é a reforma. Você pode comprar um prédio desses aí por 1 milhão, um milhão e meio, é certo que compra.

DIÁRIO: Como homem de negócios, qual é a dica de investimento para a classe média hoje no mercado imobiliário do Centro?

Claudio: Imóvel em prédio misto na Cinelândia, na Beira Mar, na Senador Dantas. São os melhores negócios para uma pessoa de classe média, que às vezes tem 400 mil reais guardados e consegue comprar um apartamento. Tem que verificar na convenção se o prédio é misto mesmo. O maior gap é esse: muita gente procurando apartamento em bom estado no Centro para alugar e nenhum em bom estado. Você consegue meio por cento de retorno de aluguel por mês. Mas precisa procurar bem. Outro dia eu vendi um na Avenida Beira Mar de 75 metros quadrados por 180 mil reais. Estava podre. O cara gastou 150 mil na reforma e alugou por 2.800 reais, um excelente negócio.

DIÁRIO: E o Porto Maravilha, onde se encaixa?

Claudio: O Porto está se tornando um farol de desenvolvimento com os lançamentos. São poucos os retrofits que têm para fazer, a não ser de sobrado, mas aí o sobrado vai bater na mesma tecla, tem que comprar muitos juntos para um empreendimento. Tem até sobrados grandes, galpões longos. 

DIÁRIO: E tem construções imensas, como o Moinho Fluminense.

Claudio: É, mas o Moinho vai ser feito para locação. As informações que temos são de que eles vão fazer e alugar, misturar residências e comércio. O Grupo Autonomy tem uma situação diferente de todo mundo, fez dois empreendimentos corporativos, e os dois bombaram, estão todos alugados. Estão felizes. Está todo o Rio de Janeiro chorando, e eles felizes. Por isso, compraram o Moinho.

Dono da Sérgio Castro Imóveis
“Copacabana também está um caos, quase quase igual ao Centro”

DIÁRIO: A perspectiva de limpeza da Baía de Guanabara pode interferir no mercado imobiliário, valorizando regiões?

Claudio: Não tenho a menor dúvida de que vai acontecer isso. Em qualquer lugar que você criar balneabilidade, vai valorizar. Estimula barcos, sair para pescar, passear. Você hoje tem que pegar uma lancha bacana pra poder ir longe.

DIÁRIO: Mas, apesar de o mote do projeto do Porto Maravilha ter sido o reencontro da cidade com o mar, a franja da Baía continua bloqueada pelos armazéns, pelas áreas militares.

Claudio: Esses armazéns vão ser concedidos a alguém que vai querer dinheiro com eles, então vai trazer o povo pra dentro. A parte mais próxima da Praça Mauá tem vários armazéns que já não têm mais operação. Acho que teremos restaurantes colados na Baía, talvez um píer com barco para passear. Isso pode funcionar. A Águas do Rio pagou uma outorga muito grande à Cedae, não vai colocar em risco, não realizando a despoluição. 

 


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DIÁRIO: Por que no Rio há um abandono tão persistente de construções históricas? Em qualquer lugar do mundo a Estação Leopoldina seria valorizada. Por que esse fenômeno acontece aqui?

Claudio: Todo lugar passou por um momento de desvalorização dessas coisas, e depois a revitalização aconteceu. Cartagena, na Colômbia, nos anos 80 caía aos pedaços, tudo destruído, e hoje é cada dia mais linda. A valorização vem também com cuidado com o espaço público.

DIÁRIO: Não estamos um pouco atrasados nesse processo?

Cláudio: Muito! Nosso espaço público é largado. O carioca flerta e passa a mão na cabeça da informalidade. Quem rouba é porque tá precisando. Quem defeca na rua, mora na rua e destrói a rua é porque tá precisando. O camelô ilegal que vende mercadoria roubada ou falsificada tá precisando. Todo mundo tá precisando. Ou tem aquele pensamento bem brasileiro, português, “ah, o cara tá sujando aqui, mas o político está roubando bilhões”. Vejo isso no trabalho. Eu chamo a atenção de um funcionário “vem cá fulano, você não deveria fazer assim, deveria fazer assado.” “Ah, mas o fulano está fazendo também.” É da nossa cultura, um ciclo sem fim. Ninguém se sente responsável por nada, e todo mundo tem peninha do outro, em detrimento da ordem pública, do turismo. As zonas turísticas estão abandonadas. A Prefeitura rebocou outro dia no Buraco do Lume um trailer de sorvete ilegalmente colocado lá. Apareceram mil pessoas para gritar para não tirar. O trailer é uma franquia que custa R$ 75 mil. Quer dizer, o Rio idolatra de tal maneira o informal, passa a mão na cabeça de tal maneira que as pessoas chegam a ter coragem de comprar uma franquia por R$ 75 mil, comprar um trailer e instalar no meio da rua sem licença sabendo que pode perder. Sabe por quê? É a certeza da impunidade. Então, a gente não tem cuidado com o espaço público.

DIÁRIO: É o mesmo processo de muitos bares e quiosques que abusam das caixas de som em vários lugares da cidade, levando à desvalorização dos imóveis, e a fiscalização da prefeitura não age.

Claudio: Exato. Chame a polícia que você vai ver o cara dizer, “ah, mas tem tanto bandido em Brasília fazendo coisa pior, qual é o problema de eu aumentar a música?” Vivemos a idolatria do informal. Os ferros velhos existem em prédios do Governo do Estado, é possível acreditar? O Fajardo (secretário de Planejamento Urbano, Washington Fajardo) compareceu a uma batida policial e encontrou um ferro velho funcionando em um prédio do Governo do Estado, com seguranças que são policiais civis, em frente à Subprefeitura do Centro. Vendendo de tudo, bueiro, grade. As pessoas ficam procurando justificativa, mas, se não tem o alvará, se pode estar vendendo qualquer coisa, tem que ser fechado e tem que ser encerrada a atividade para sempre. O cara tinha gato de luz, gato de água, tudo errado.

 


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DIÁRIO: Além do comportamento do carioca, você não acha que o poder público tinha a obrigação de fazer o arroz com feijão, o cuidado básico dessas áreas centrais, para estimular o desenvolvimento, a renovação?

Claudio: É claro que sim. É aquela teoria das vidraças quebradas: se está tudo quebrado, vai ficar mais ainda, todo mundo vai quebrar. Eles têm que cuidar da conservação, da ordem pública, e gastar o que tiver que gastar para isso, porque a cidade só vai para a frente assim. Isso vale para Copacabana também, que está um caos. Copacabana está quase igual ao Centro. Talvez na praia tenha um pouco de ordem, não tenha os problemas do Centro, mas dentro do bairro está um caos.

DIÁRIO: A prefeitura está muito ausente em Copacabana também? 

Claudio: Sim. Eu sinto que a Prefeitura tem bons cérebros, mas ainda não tem as pessoas ideais de mão na massa. Eu só vejo ação para organizar o centro quando vai uma autoridade lá, como o secretário Fajardo. Isso indica que os superiores querem arrumar, mas, quando vão embora, quem está com a mão na massa falha, não resolve. Às vezes eu penso: um camelô que vende produto falso é mais poderoso do que o prefeito no qual votamos? O prefeito não é intocável, mas o camelô é. Ele fica na frente do comércio que quiser, faz as necessidades no canto de uma parede, vende mercadoria roubada à vontade. Outro dia, um cliente meu estrangeiro foi de Uber visitar um imóvel na Uruguaiana. O camelô só deixou ele passar na rua se desse dez reais. Senão, não deixava passar, não tirava a banca da frente. Então, quem é que manda nessa cidade, o prefeito ou o camelô? Eu às vezes fico em dúvida.

 


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