Modalidade em crescimento, os leilões imobiliários são uma oportunidade para quem busca investir. Considerado mais estável do que o mercado tradicional, que é suscetível ao cenário externo, os leilões são possibilidades de lucrar em cima de arrematações, com garantias e sem possibilidade de perda de dinheiro. É o que diz o advogado Rodrigo da Hora, especialista no ramo e responsável por um dos escritórios mais experientes do país, o DHSX, que trabalha com a plataforma D3 Arrematações.
Escritórios especializados como o de Rodrigo realizam um trabalho de assessoria, para garantir que o cliente entenda o processo e não caia em ciladas. A pedido do DIÁRIO DO PORTO, ele esclareceu as principais dúvidas sobre este universo. Agora, separamos um passo a passo com as cinco etapas que envolvem leilões imobiliários.
1. Edital
Os leilões começam no momento da publicação de um edital, por meio da plataforma de um leiloeiro indicado pelo juiz.
O leiloeiro designa duas datas para vender um imóvel – chamadas de primeira e segunda praça. O lance mínimo admitido na primeira data é o do valor de avaliação. Contudo, em caso de ausência de lance à vista no valor da avaliação, alguns juízes têm aceitado que o arrematante apresente uma proposta parcelada de compra – 25% de sinal e o saldo em até 30 vezes, sem juros. O arrematante terá apenas que corrigir as prestações pelo índice do IPCA.
Já na segunda data, o leilão começa a partir de 50% do preço da avaliação. Em caso de ausência de lance à vista, os juízes aceitam a proposta parcelada de aquisição do imóvel nos mesmos termos da primeira data – é o limite máximo de parcelamento que a lei autoriza.
Em alguns casos, o juiz pode criar regras distintas, como fixar o valor mínimo de 80%. Dessa forma, o leilão se inicia pelo percentual mínimo indicado no edital e encerra pela melhor oferta.
2. Auto de arrematação
A partir do momento em que o imóvel é adquirido, na primeira ou na segunda praça, o leiloeiro elabora o auto de arrematação.
Este documento identifica o imóvel e o valor pelo qual o bem foi adquirido, dá informações sobre quem arrematou, e menciona qual foi a forma de pagamento. O arrematante assina esse documento e o leva ao juiz.
O auto de arrematação descreve as condições em que o negócio foi feito. Quando o juiz assina o auto, ele homologa a arrematação.
3. Impugnação à arrematação
Em casos específicos, o leilão pode ser anulado.
A partir da data da homologação, há o prazo de 10 dias para o antigo proprietário se manifestar contra o processo. Isso é chamado de impugnação à arrematação.
O devedor só pode tentar impugnar a arrematação por meio de três fatores:
- O primeiro é conhecido como preço vil: se o imóvel foi arrematado abaixo do mínimo fixado no edital;
- Quando o devedor ou algum credor com penhora registrada não foi intimado: ausência de intimação.;
- Se no edital ou no auto de arrematação houver alguma omissão em relação às informações sobre o imóvel.
4. Carta de Arrematação
Depois do prazo de 10 dias, se não houve impugnação, o juiz automaticamente determina a expedição da carta de arrematação e o mandado de imissão na posse, que é a ordem de entrega da posse do imóvel. O advogado acompanha a diligência com o oficial de justiça. Vale lembrar que, expedido mandado de imissão na posse, o oficial de justiça tem 20 dias para cumpri-lo.
Atualmente, a lei garante a desocupação do imóvel quando a arrematação foi homologada pelo juiz. A desocupação é garantida, inclusive, em imóveis que estão alugados.
5. Registro do imóvel
Depois da entrega da posse e da carta de arrematação, é realizado o registro do imóvel.
Se o imóvel tiver dívidas de IPTU, condomínio ou taxa de incêndio, uma planilha com essas informações é apresentada no processo pelo advogado. É pedido ao juiz que as dívidas sejam pagas, com o dinheiro que foi depositado pelo arrematante, para que o imóvel possa ser entregue sem pendências de débitos ao novo dono.